자칭 타칭 부동산 전문가인 이상 시장의 예측은 숙명이라고 생각한다. 틀리든 맞든 말이다. 시장의 방향을 올바르게 예측하려고 노력한다.
하지만 부동산 가치투자자라면 시장 예측보단 대응을 잘해야 한다. 싸게 사서 비싸게 팔려면 역발상투자로 선제투자를 해야 한다. 너무 늦게 사고 너무 빨리 파는 실수를 하지 않으려면 말이다.
그럼 5월 서울 시장참여자들은 9.13대책과 수도권 외곽 3기 신도시에 대량 공급물량을 투하중인 정부 부동산 정책에 어떻게 대응하고 있을까?
압구정에서 촉발된 강남4구 아파트시장 매수세는 5월 들어 더욱 강해지고 있다. 5월 7일 수도권 3기 신도시가 추가 발표되면서 강남과 아무 상관없는 입지라는게 입증되면서 추격매수의 '트리거'가 되고 있다. 3기 신도시가 경쟁상대가 되지 않는 '그들만의 리그' 강남 아파트는 확실한 안전자산이라는 확신이 5월 들어 확산되고 있다.
가장 먼저 떨어지고 가장 많이 떨어진 아파트가 가장 먼저 움직인다. 참여정부 이후 규제정책의 시대에 예외없는 철칙으로 굳어가고 있다. 이번 9.13대책 이후 7개월간 조정장세가 끝나고 4월에 가장 먼저 반등한 아파트 역시 낙폭이 가장 컸던 강남3구였다. 최대 4억원 가까이 떨어졌던 압구정을 시작으로 잠실 대치 개포순으로 일제히 반등세로 돌아섰다. 반포잠원은 낙폭이 크지 않아 움직임이 상대적으로 적었으나 역시 반등세로 돌아섰다.
5월 들어 압구정은 저가매물이 소진되고 거래량이 급증하면서 추격매수가 일어나고 있다. 잠실 대치 등은 아직 추격매수가 일어나지 않고 있다.
반면 개포는 추격매수 조짐이 보이고 있다. 재건축 초과이익환수제를 피한 확실한 신축이라는 희소가치때문인지, GBC 7월 착공과 영동대로 복합환승센터 12월 착공을 앞둔 호재때문인지 개포주공1단지와 4단지 매수세가 증가하고 있다. 개포주공4단지 84타입 배정평형 총매매가는 19억원 돌파를 눈앞에 두고 있다. 전고점이 20억원이니 낙폭은 1억원으로 좁혀졌다. 강남 신축을 잡으려는 교체수요자들은 올 하반기 착공전 마지막 조합원지위 양수양도 기회를 잡으려고 하고 있다.
또 폭락론자들이 입주폭탄으로 떠들어댄 고덕그라시움은 84타입 중심으로 매물난에 시달리고 있다. 대기 매수자들이 쌓이고 있다. 11억원을 돌파하고 12억원으로 향하고 있다. 지난 3월에 12층을 10억2천만원에 산 사람이 위너가 됐다.
4월 강남발 반등장이 시작될때 계단식 하락, 기술적 반등이란 말이 많이 나왔다. 계단식 하락은 대세하락장이나 가능한데 말이다.
5월 서울 아파트시장은 그에 대해 명쾌한 정답을 제시하고 있다. 서울 아파트매매 거래량이 4월 늘어나면서 5월 서울 전역에서 저가매물이 빠르게 소진되고 있다.
이게 가능했던 건 유주택자 대출차단으로 인해 현금보유가 가능한 일시적 2주택자 교체수요때문이다. 일시적 2주택자가 강남4구만 있는게 아니다. 금천구에도 있고 노원구에도 있다. 동작구 용산구 성동구에도 있고 동대문구에도 있다. 일시적 2주택자 매물이 거래되면서 현금을 확보한 교체수요의 매수세가 서울 전역에서 증가하고 있다.
유주택자 이주비 대출 차단으로 직격탄을 맞은 서울 재개발시장 입주권도 일제힌 반등하고 있다. 3월 이전 전고점 대비 1억원 안팎 하락한 입주권 프리미엄이 5천만원 이상 오른 상태다. 한남뉴타운 신길뉴타운 북아현뉴타운 수색증산뉴타운 신림뉴타운 청량리 은평구 미아뉴타운 이문휘경뉴타운 장위뉴타운 등 서울 전역 재개발 지분 시세가 4월 중순 이후 반등세로 돌아섰다. 정부와 서울시 재개발 집중규제로 인해 사업시행인가를 받은 서울 도심 입주권은 희소가치가 높아져 5월에 입주권 프리미엄 회복속도가 빠를 전망이다.
결론적으로 5월 시장참여자들은 정부의 부동산정책에 적극적으로 대응하고 있다. 5월 들어 시간싸움에서 문재인정부에 이길 승산이 높아졌다고 보고 있다. 현금보유자를 중심으로 낙폭이 컸던 핵심입지 아파트를 선제적으로 매수하고 있다. 3기 신도시와 비교해 압도적 우위를 자랑하는 서울 핵심입지(84타입 10억원 이상)는 5월 이후 갈수록 상승폭이 커질 것이다. 초양극화시대가 본격화될 것이다.
올해 가기전 서울 핵심입지는 9.13대책 이전 전고점을 돌파할 가능성이 높다. 강남3구는 압구정을 선두로 상반기에도 전고점 돌파가 가능할 것이다. 내가 예측하는 것이 아니라 5월 서울 아파트시장에서 시장참여자들이 그렇게 결론을 내리고 있다.
[출처] 5월 시장참여자들은 어떻게 대응하고 있나?|작성자 오윤섭
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